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토지의 소유와 처분은 공공의 이익을 위하여 적절히 제한할 수 있다는 개념.

토지소유권이 절대적이라는 사상에 대해 반대하는 개념이다. 일반적으로 자본주의 경제에서는 소유권의 불가침을 인정한 기반 위에서 경제가 운용된다. 그런데 토지의 경우는 가용면적이 상대적으로 제한되고 토지소유와 토지를 사용하려는 욕구는 점차적으로 증가함으로써 공급이 항상적으로 수요에 미달할 가능성을 안게 된다. 한국의 경우는 특히 독점적인 소유 때문에 더욱 문제가 된다.

이에 따라 토지에 대한 투기현상이 잠재적으로 항상 존재한다. 이러한 문제로 인해 토지가 공공재(公共財)라는 생각에 바탕을 두고 기존의 토지소유권 절대사상에 변화를 가하는 개념이 토지공개념이다. 헌법 제122조는 이에 대해 '국가는 토지소유권에 대해 법률이 정하는 바에 따라 제한과 의무를 과할 수 있다'고 규정하고 있다. 뿐만 아니라 민법 제2조는 '개인의 소유권리라도 권리는 남용하지 못한다'고 규정하고 있으며 동법 제212조에서는 '개인의 소유권이라도 정당한 이익이 있는 범위 내에서만 행사하여야 한다'고 규정하고 있다.

이에 대한 본격적인 논의는 1980년대 후반에 전국적으로 불어닥친 부동산투기 열풍과 이에 따른 심각한 규모의 지가상승이 서민의 생활고를 가중시켜 부동산투기가 심각한 문제로 부각될 때 이루어졌다. 이에 대해 정부는 1989년 정기국회에서 '택지소유에 대한 법률', '토지초과이득세법', '개발이익환수에 관한 법률' 등 토지공개념 관련 법률을 제정하였다.

지가구배현상 

지가수준은 100%입지에서 멀어짐에 따라 점점 낮아지게 되며 그 낮아지는 정도를 지가구배라고 한다.

도시의 지가패턴은 도심이 가장 높고 도심에서 멀어질수록 점점 낮아진다. 도심의 지가수준의 가장 높은 곳을 100%입지라고 한다. 이는 다른 장소에 비하여 고객의 집산이 크고 상업용 건물을 위시하여 많은 고객을 유인하는 업체가 입지하기를 희망하는 곳으로, 이러한 입지경쟁에서 이길 수 있는 업체는 지가의 지불능력이 큰 토지집약적 업체이므로 지가수준이 점점 높아진다. 이것은 곧 도심지의 가장 지가가 높은 곳을 중심으로 거리가 멀어짐에 따라 점점 지가수준이 낮아지게 됨을 의미하는 바 이것을 지가구배현상이라고 한다.

그러나 이러한 현상도 도시의 규모 등에 따른 차이가 있어서 일률적인 현상을 말할 수 없다.

도시스프롤현상

급격한 도시화에 따라 확대되는 도시지역에서의 토지이용이 무질서,무계획적으로 진행되어 불규칙하게 평면적으로 확산되는 것

스프롤현상은 주거지역에서만 생기는 것이 아니고 상업지역이나 공업지역에서도 생기며 대도시의 도심지보다는 외곽부에서 더욱 발달한다. 토지의 최유효이용에서 괴리됨으로써 일어나는 현상이라고 할 수 있다. 예외적인 경우를 제외하면 지가수준은 표준적 이하의 것이라고 할 수 있다.

도시외곽으로 평면적으로 확산되는 현상인데 입체스프롤의 형태로 나타난다.

비지적 개발 또는 개구리뜀뛰기식 개발로 인해 도시 중간중간에 공지를 두면서 외곽으로 확산되어가는 현상으로 나타난다.

저밀도 연쇄개발현상이지만 과도한 고밀도 연쇄개발현상도 도시스프롤의 한 형태로 보고 있다.

침입적 토지이용

일정 지역에서 기존의 이용주체가 새로운 인자의 침입으로 인해 새로운 이용주체로 변화하는 것.

침입은 어떤 지역기능에 새로운 지역기능이 개입되는 현상이고 계승은 다른 형태의 침입을 불허하는 지배적 형태를 말한다.

직,주분리

직장과 주거지가 다른 것을 말하는데 주로 직장을 도심에 두고 있는 근로자가 그 거처를 도심에서 멀리 두는 현상(공동화(도넛화)현상,베드타운화등 현상이 나타난다.)

직,주접근

직장과 주거지를 가급적 가까운 곳에 두려는 현상으로 도심쪽의 주거용 건물의 고층화와 도시회춘화 현상이 발생한다.

한계지의 지가법칙

한계지란 특정의 지점과 시점을 기준으로 한 택지이용의 최원방권

한계지는 농경지 등의 용도전환으로 개발되는 것이 대부분이지만 한계지의 지가현상은 농경지 등의 지가수준과는 무관한 경우가 많다.

한계지의 지가와 도심부의 지가는 상호 무관하지 않고 각 한계지의 지가 상호간에는 밀접한 인과관계(대체관계)가 성립한다.

한계지는 철도와 같은 대중교통수단을 주축으로 하여 연장된다.

한계지(농경지가 택지화된 곳)는 초기에 지가의 상승이 빠르다.

자가의 한계지는 차가의 한계지보다 더욱 택지이용의 원방권에 위치하므로 도심부로부터 보다 멀어진다.

급격한 한계지의 연장은 그 한계지의 지가변동을 급상승시킨다.